澳门新葡8455最新网站

当前位置: 首页 > 政务公开 > 政府信息公开目录 > 政策文件及解读 > 政策文件

澳门新葡8455住宅专项维修资金 管理办法

发布时间:2019-05-10 00:00:00     稿件来源:    作者:
 GZDR-2019-00002

 



古政办发〔2019〕11

 

澳门新葡8455最新网站办公室

关于印发《澳门新葡8455住宅专项维修资金

管理办法》的通知

 

各镇人民政府,县直有关单位:

澳门新葡8455住宅专项维修资金管理办法》已经县人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行

 

 

                澳门新葡8455最新网站办公室

                2019510  


澳门新葡8455住宅专项维修资金管理办法

 

第一章  

第一条  为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规,结合我县实际,制定本办法。

第二条  澳门新葡8455行政区域内商品住宅(含经济适用房、廉租住房、拆迁安置房等保障性住房)、非住宅(含写字楼、商业用房、车库),售后公有住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条  本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律,法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、天线、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等,具体按湖南省人民政府建设行政主管部门已界定的内容确定。

第四条  住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  澳门新葡8455住房保障中心(县房产局)会同财政部门负责澳门新葡8455住宅专项维修资金的指导与监督县住房保障中心负责全县住宅专项维修资金的交存、使用、管理等日常管理工作。

第二章  机构及其职责

第六条  成立澳门新葡8455住宅专项维修资金监督管理委员会,其成员的行业来源和组成比例应当符合国家法律、法规规定,由县政府办、县财政局、县审计局、县监察、县市场监管局、县发改局、自然资源局、县住建局、县住房保障中心等相关职能部门组成。

第七条  住宅专项维修资金监督管理委员会及其成员单位职责:

()负责县住房保障中心的管理、工作调研。

()澳门新葡8455住宅专项维修资金的监督、管理。每年定期召开两次监督管理委员会会议,研究决定澳门新葡8455住宅专项维修资金管理的重大事项。

()县住房保障中心负责对住宅专项维修资金交存、使用的日常管理。住宅专项维修资金一次性使用在30万元以上必须经监管委员会集体研究,并报上级主管部门备案。

()住宅专项维修资金实行专账封闭式运行,除用于日常维修、拆迁和房屋损失支取等开支,禁止利用住宅专项维修资金从事借贷、融资、投资、买卖股票或挪作他用,确保资金安全。

()县政府办负责协调各相关部门的工作。

()县财政局负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况进行监督。

()县审计局负责对住宅专项维修资金的运作情况进行定期审计监督。

()县监察负责对住宅专项维修资金管理情况进行监察。

()县发改局负责监管资金交存标准是否按照相关文件执行。

()市场监管局负责协调湖南特种设备检验检测研究院(湘西分院),做好对物业小区特种设备的检验、检测。

(十一)县自然资源局负责建设工程规划许可证范围内的商品住宅、非住宅规划认定。

(十二)县住建局负责住宅物业小区的房屋质量鉴定。

第八条  监督管理委员会每半年召开一次会议必要时,由监督管理委员会主任、1/3以上成员单位联名或住宅专项维修资金管理机构提议,可以召开临时会议,讨论研究有关事项,监督管理委员会对议定事项实行集体决策原则,半数以上成员同意既可通过。

第九条  县住房保障中心职责:

()负责住宅专项维修资金政策法规的宣传工作。

    ()负责住宅专项维修资金的交存、过户、销户工作。

()负责住宅专项维修资金的核算、保值和增值。

()负责住宅专项维修资的使用划拨和监管工作。()负责住宅专项维修资金增值收益分配

()承办上级决定的其他事项。

第三章  

第十条  住宅专项维修资金实行业主自交,各房地产开发建设单位不得以任何形式向业主代收维修资金。

第十一条  澳门新葡8455规划范围的同一物业区域内,非单一产权的商品住宅、非住宅,其相关业主应当交存住宅专项维修资金,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备除外。

第十二条  本办法实施前,房屋已经出售但未建立住宅专项维修资金的,应当补建。

本办法实施前已代收但未交存到住宅专项维修资金管理专户的相关单位,应按要求及时交存到管理机构否则,住房保障行政主管部门可依法查处。未按照本办法规定交存住宅专项维修资金的,县住房保障中心不子办理相关手续。

购买预售商品房的购房者在办理房屋预告登记时,将首期住宅专项维修资金直接存入澳门新葡8455住宅专项维修资金专户。开发建设单位不得代收首期住宅专项维修资金,未办理房屋预告登记的开发建设单位,购房人应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金交存至专户。

房屋所有权转让时,业主应当向受让方说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明;未交存或未按标准交存维修资金的,应在办理房屋转让手续前完成交存或续交手续。

开发建设单位在办理房屋幢证时一并将其自留和未售部分房屋的首期住宅专项维修资金交存至专户。房屋售出后,购房人向开发建设单位交纳该房屋的住宅专项维修资金,并变更相应账户。

第十三条  商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额由县房地产主管部门按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%分类确定,并适时调整和公布。

第十四条  出售公有住房的,按照以下规定交存住宅专项维修资金:

()业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本的2%

()售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第十五条  管理机构应当向交存人出具由省财政厅统一监制的专用票据,此票据是业主交存住宅专项维修资金的合法凭据。

第十六条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十七条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交,续交方案由业主大会决定。业主应当在接到续交通知之日起30日内,将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行;业主未按规定交存首期和续交住宅专项维修资金的,业主委员会应当督促其交存,拒不交存者,业主(业主代表)大会可决定限制其在物业管理区域内的共同管理权,并可向人民法院提起民事诉讼。

未成立业主大会的,续交方案由县住房保障中心会同相关部门确定。

第四章  使

第十八条  住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第十九条  住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则

第二十条  住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:

()屋面防水层破损,顶层房问渗漏的;

()楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;

()楼房外墙外装饰层出现裂痕、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

()外墙及楼梯问、公共走廊涂饰层出现开裂,镑渍、起泡、翘皮、脱落、污染;

()公共区城窗台、门廊挑槽、楼梯路步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

()公共区域门窗或者护栏破损的;

()住宅共用部位需要维修和更新改造的其他情形

第二十一条  住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

()电梯及主要部件的维修或者更换;

()避雷设施不能满足安全要求的;

()楼内的排水(排污)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重,排污泵锈蚀或者其他设备损坏的;

()水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;

()住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十二条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

   第二十三条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更

改新造费用,按照下列规定分摊:

()商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

()售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

()售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊

()业主分户账面余额不足以支付分摊费用的,由该业主补足,未交存住宅专项维修资金的,由业主大会形成决议,业主委员会督促其交存,分摊费用由该业主承担。

第二十四条  住宅专项维修资金在县住房保障中心代管期间,商品住宅、非住宅保质期满后共用部位、共用设施设备需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序进行:

(一)提出使用方案(申请)

物业服务企业、业主委员会、相关业主根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见,自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案;

维修资金使用方案的内容应包括:维修工程的预算、工程合同、维修施工单位的比选方式、维修资金列支范围和分摊方式等;

物业小区成立业主委员会的、由业主委员会或业主委员会授权委托物业服务企业、施工单位提出申请并提供维修预算,经业主委员会审核后,业主委员会成员在报告上签字同意,报县住房保障中心;

物业小区未成立业主委员会的、由相关受益业主授权委托物业服务企业或施工单位提供维修预算,经相关业主审核同意签字后,报县住房保障中心;

既无业主委员会又无物业服务企业的物业小区,由相关受益业主提供业主证明(产权证复印件、身份证复印件)、社区居民委员会聘请中介部门作出维修预算,经相关业主审核同意后报县住房保障中心

(二)外勘

县住房保障中心受理申请报告后,安排外勘人员外勘,明确维修范围、受益户室,并出具受益户室签名表。

(三)业主决策

物业服务企业、业主委员会、相关业主应该将维修资金使用方案、维修施工单位等事项报资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意,并在小区明显位置进行公示。

(四)维修施工单位的选择

工程预算完成后,物业服务企业、业主委员会、相关业主通过公开,公平、公正的竞选方式选定具备相关资质的维修施工单位,并签订施工合同(合同须经业主决策同意方能生效)

维修工程项目较小的,为节约费用,业主委员会或相关业主可采取竞争性谈判等简易方式,选定维修施工单位成聘用有专业技能的施工人员。

(五)质量管理

物业服务企业,业主委员会,相关业主代表应当参与维修工程施工现场监管,对工程范围、工程数量、所需材料进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额较大的维修工程,可由业主委员会决定聘请工程监理机构现场签证,所需费用列入维修成本。

(六)竣工验收

工程竣工后,物业服务企业、业主委员会、相关业主代表应对维修工程进行验收,出具验收意见

(七)质量保修

维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关基数规范的规定执行,建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限,须按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。

第二十五条  发生危及房屋使用安全等紧急情况时, 业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)应立即组织维修并报住宅专项维修资金县住房保障中心机构现场查勘,并要求业主委员会及相关业主形成会议纪要,在单元出入口显著位置进行公示,公示情况留存影像资料;紧急维修结束后,按照维修资金使用程序完善相关手续,工程完工后维修费用从相关业主个人住宅专项维修资金账户中列支。

第二十六条 第二十五条所称紧急情况包括:

(一)屋面、外墙防水局部损坏,渗溺严重影响使用的。

()楼体单侧外墙饰面脱落,围护栏断裂、管道脱薄等危及人身安全的。

()发生供水管道严重漏水、水泵泵体漏水、泵电机烧毁等情况,导致供水中断的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的。

()电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改的。

()消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备损坏严重等重大安全隐患或紧急情况,经相关资质单位检测、鉴定要求整改的。

()其他严重影响房屋使用和安全的紧急情况。

第二十七条  公有住房(房改房)住宅专项维修资金使用程序:

()由原单位向县住房保障中心提交申请报告。

()县住房保障中心受理申请报告后,安排外勘人员外勘,明确维修范围。

()县住房保障中心核定审批后,维修、更新和改造项目方可开工。开工后,先按工程进度核定工程费用50%拨付维修资金;工程结束后,经县住房保障中心组织相关单位验收合格,持相关票据到县住房保障中心办理结算手续

第二十八条 下列费用不得从住宅专项维修资金列支:

()依法应当由房地产开发企业或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新改造费用:

()依法应当由相关单位的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

()应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

()根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;

()其他不应列支的情形。

第二十九条  住宅专项维修资金的维修、 更新、改造费用在一定金额以上的,应当经具备相应资质的工程造价机构审核,审核费用列入维修和更新、改造成本。

第三十条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

()住宅专项维修资金的存储利息;

()利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

()利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

()住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第三十一条  维修资金申请人应当对申请使用备案材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,依法承担相应法律责任。

业主对维修资金使用情况有异议的,可以要求使用人提供相关费用清单、发票和按户分摊费用清单等进行核对,也可以聘请专业的鉴定机构对工程结算情况进行审计。

第五章  监督管理

第三十二条  维修资金自存入维修资金专户之日起, 按照专户管理银行规定的利率计息。在维修资金交存当年按银行同期活期利率计息,次年整栋交足未发生使用的,按银行同期一年期定期利率计息。

在保证维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债和在专户管理银行进行组合存储,但不得用于其他投资。

维修资金禁止用于从事国债回购、股票买及委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十三条  业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金由县住房保障中心代管。

县住房保障中心应当委托所在地家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账:未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

第三十四条  业主大会成立后,经全体业主决议同意,将维修资金移交给业主委员会,未决定移交的由县住房保障中心继续代管,若需移交,召开业主大会会议时,应通知管理机构和社区居民委员会参加;会议应对下列事项进行表决:

()自行管理住宅专项维修资金的决议;

()住宅专项维修资金的管理制度;

()确定住宅专项维修资金的专户管理银行,账目管理单位和账目管理责任人的决议;

()其他与住宅专项维修资金有关的决议事项。

以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

业主大会会议召开后,业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示,公示期不得少于15

第三十五条  业主大会决定自行管理住宅专项维修资金后,业主委员会应当在住宅专项维修资金的专户管理银行开立专户,并向管理机构书面中请划转。管理机构应当自收到申请之日30日内,将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至专户,并将有关账目等资料移交该业主委员会。

建筑区内发生变动或业主委员会主任或副主任发生更换,以及业主委员会的名称,联系方式、地址发生变动等情况,业主委员会应持相关手续到管理机构和专户管理银行办理维修资金账户的有关变更手续。

业主委员会设立的维修资金账户接受管理机构以及专户银行的监管

第三十六条  住宅专项维修资金的管理经费,由管理机构依照规定编制预算报县住宅专项维修资金监督管理委员会核准后,在住宅专项维修资金的增值收益中列支。

除管理机构经费外的增值收益转入住宅专项维修资金的滚存使用。

第三十七条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,业主转让房屋所有权时,住宅专项维修资金同房屋所有权同时过户。房屋灭失后,专项维修资金余额退还给房屋所有权人。

第三十八条  专户管理银行应当每年至少三次向县住房保障中心、相关部门及业主委员会,业主代表发送维修资金的对账单。

县住房保障中心、相关部门及业主委员会、业主代表对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理机关和银行应当建立住宅专项维修资金查询平台,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询,确保业主知情权。

第三十九条  住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当依法接受县财政行政主管部门的监督。

县财政行政主管部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督

住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部以及湖南省财政厅的有关规定执行,并按受财政部门的监督检查。

第六章  法律责任

第四十条  开发建设单位未按本办法第二十二条规定分摊维修、更新和改造费用的,由县住房保障中心责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

第四十一条  开发建设单位违反本办法规定,用住宅专项维修资金的,由县住房保障中心追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

县住房保障中心挪用住宅专项维修资金的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给子处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第四十二条  由业主大会自行管理住宅专项维修资金,业主委员会及其成员违反本办法规定,有下列情形之一的,由县住房保障中心主管部门责令限期改正,暂停住宅专项维修资金划转:造成经济损失的,由相关责任人员依法承担相应赔偿责任;涉嫌犯罪的,依法迫究其刑事责任:

(一)未按本办法规定设立住宅专项维修资金专户的;

(二)利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四十三条  对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第七章  

第四十四条  在本办法实施前,已经建成出售并已交纳住宅专项维修资金入库的,不再进行调整;已建成出售但尚未交纳住宅专项维修资金的按照本办法标准执行

第四十五条  县住房保障中心依据本办法制定实施细则。

第四十六条  本办法自行文之日起施行。今后国家和省有新规定的,从其规定。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送: 县委各部门,县纪委办公室,县人武部政工科。

县人大办,县政协办,县人民法院,县人民检察院。

县工商联。

古丈人民政府办公室           2019 510 日印发